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HOME不動産 〉マンションの土地は一体どこへいくのか?

2022.07.17 Sun

マンションの土地は一体どこへいくのか?

居住施術

マンションの土地は一体どこへいくのか?

オープン記念特別公開ナレッジ施術(日数経過によりクラウダ―メンバーのみの閲覧制限がかかる場合があります)

マンションの土地に関する素朴な疑問

まず住宅購入論争で代表的なのが、一戸建てとマンションはどちらが良いのかとか、持ち家と賃貸どちらが良いのか、というようなテーマが良く論じられますが、いくつか条件はありますが、同じ条件なら議論の余地がないことは、不動産や税制に詳しい方ならご存じの方は多いかもしれません。

今回は、以前から感じていた素朴な疑問である、

  • 購入する分譲マンションの土地って空中だし結果的にどうなるの?

という課題について調査させていただきました。

あくまでもマンション購入が推奨されるという意図は一切ありませんので、誤解のないようにご閲覧ください。

不動産に関してはまったくの素人でもあるので、間違えている情報がありましたら、ご指摘いただけましたらと存じます。

まずは、分譲マンションを購入時に買主が入手できる権利関係から、ひとつづわかりやすく調査、解説さえせていただます。

空中の土地価格は建物に含まれているのか

購入型の分譲マンションであれば、買主がマンション内の一戸の所有権を購入することはそもそも納得できるのですが、土地部の価格や権利などはどうなるのか、という疑問点から検証してみました。

まず、分譲マンションの価格は、

  • 建物代+土地代+消費税額=販売価格

となるようです。

  • また、消費税は建物購入代金にのみ課税され、土地代には消費税はかかりません。

したがって、土地代を計算するには、

  1. 消費税額÷消費税率(10%など)=建物代
  2. 販売価格-建物代=土地代

上の算出式で計算できるようです。

結果、土地代はマンションの販売価格に含まれているようですが、はて、地上階なら土地に直接面しているので納得できますが、空中の物件は空中の土地の所有権の価格になるのでしょうか。

  • 空中が1,000万?

いくらなんでもそれはないので、次章以降でマンションの土地の取り扱われ方の不利益点までを順を追って調査していきます。

マンションの販売価格に土地代は含まれている

なぜ上層階が高額になるのか

マンション、特に15階以上の超高層マンションでは、上階に行くほど価格が高くなるという傾向があります。

確かに、眺望がよく、日当たりが良かったり、窓を開けたときに障害物などがないため、高額になる。というような解説もありますが、

  • 景色が良いだけで高くなるのは奇妙な話

ですよね。

確かに高層階居住のメリットはいくつもあるようですし、タワーマンションなどの最上階などについては、一種のステータスと感じるような方もいるようです。

とはいえ、デメリットも多い超高層マンションの上層階ですが、高額になる物理的な理由がちゃんとあるようです。

まず、

  • 敷地面積が単純に違う

階層が上がるごとに坪単価は高くなるうえに、上層階は専有面積が広めに設計されている住戸であるためですね。単純に広いからその分高い、ということになるでしょう。

また、

  • ルーフバルコニーなどの特別な設備

も、高額になる理由だそうです。
まあ、専有面積が広いうえに眺望を堪能できるバルコニーなどがついていれば、販売価格に大きな差がでるのはある程度、合理的な根拠かもしれません。

土地代もことなるので敷地利用権の割合も高層階は高くなる

100年経ったらどうなる

さて、頑丈で堅牢なマンションですが、いつかは老朽化して修繕だけでは耐えきれなくなり、解体する時がかならずやってきます。

一般の鉄筋コンクリートのマンションであれば、耐用年数は47年とされています。
約半世紀は耐用年数があるようです。

でも50年経ったからといって建て替えが必要であるとか義務づけられているわけではありません。築年数が50年以上ビルやマンションはたくさん存在します。

耐用年数とは減価償却資産としての利用可能年数の上限であり、

  • 資産価値がある期間の年数

ということになるようです。

ですので、最大47年間は減価償却費を計上できることになります。戸建ての木造家屋の場合は20年ほどになると解体費用でマイナス査定になってしまうので、耐用年数だけでみれば分譲マンションの方が優位性があるようです。
ただ、建物によってもまちまちなので、おおよそ目安ということなります。

では、100年後のマンションはどうなるのでしょうか。

結論からいえば、ほぼ全てのマンションは解体されます。
耐久年数が平均70年ほどとされているので、親子2代に渡って住み続けることはほぼ不可能になります。
解体費用は居住者負担となるので、資産状況や改築費用のほか解体のタイミングなどによっては、負動産となりうる可能性もあるようです。

ちなみにマンションの平均寿命は国交省の2013年度の発表によれば平均68年となるようです。どのようなマンションでも70年前後経過すると、かならず解体する必要がでてくると考えていたほうがよいかもしれません。

中古マンション購入時には、管理費や修繕費のほか、築年数や建物の寿命なども考慮しておく必要があるようです。

エッフェル塔の築年数は135年らしい(2022年現在)

マンションの土地はこうなっていた

さて、だいぶ遠回りしてしまいましたが、分譲マンションの土地はどう扱われるかについて調査、解説させていただきました。

序盤でおおよそ結論がでてしまいましたが、

  • マンションの土地は敷地利用権として他の居住者と共有されている

ということになります。

マンション購入時の販売価格に含まれる土地代は、敷地利用権という共有資産として取り扱われるようです。
もちろん借地などの場合は借地権が共有されるようなイメージでしょうか。

ですので、空中部分の土地の価格は存在しておらず、あくまでもマンションが地面に接している面積を、すべての住戸の敷地面積で按分して、分割所有している共有財産となるようですね。

ですので、階層が高くなればなるほど、資産として考えると土地代はかなり安価になります。
ただ1984年以降は、マンションの土地と住戸は別々に売買することができないため、マンションを売買するときには、かならず敷地権という権利制度のものと、住戸と土地がワンセットで取り扱われるため、仮に土地の敷地利用権の割合がわずかであっても、極端に価格が下落するということはないようです。

ただ、解体や建て替えの際には土地だけが残ることになるので、売却してもかなりの少額換算されることになり、マンションの土地代というのは、ほぼ資産価値が見込めない不動産となるようです。

敷地利用権を維持していれば、建て替えたマンションの住戸を販売する際には価値がでますが、新規建築の際にも建築対象によりますが1,000万前後の建築費用負担が必要になるようなので、いずれにしても土地資産は所有できていないと考えたほうが良いかもしれません。

今回はマンションの土地の取り扱いや価値について調査、解説させていただきましたが、当所の空中の土地が存在しない理由がはっきりとわかったので、とても良いナレッジ施術となりました。

考えてみればそうなるよなのマンション住戸の土地
  • 著述者:二宮 情 / Joh Ninomiya

    WIING WebServiceCloud LLCの代表。永遠の24歳、メディアクリエイター。

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