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HOME住居と生活 〉公営住宅のわかりやすい実態調査と考察

2022.10.19 Wed

公営住宅のわかりやすい実態調査と考察

居住施術

マンションの公営住宅のわかりやすい実態調査と考察のイメージ

特別公開ナレッジ施術(日数経過によりクラウダ―メンバーのみの閲覧制限がかかる場合があります)

公営住宅という住まいの選択肢

  • あなたの現在の住まいは持ち家ですか、賃貸ですか。

持ち家率が日本でいちばん低いといわれている東京都では、持ち家率は約48%ということで、実に居住者の半分以上が賃貸などの借家に住んでいることになります。
意外にも2世帯に1世帯の割合で持ち家なのでしょうか。

データ参照

事業用のテナントビルが多いので、なんとなくもっと低い印象でしたが、西東京方面や分譲マンションなども多く、実体としては東京都では半数ぐらいの世帯が自分の家を所有しており、半数以上の人が賃貸等の住宅に住んでいることになるようです。

今回の記事では賃貸住宅である公営住宅について調査考察を深めてみます。

“公営住宅”という言葉を聞いたことがある人が多いかもしれませんが、実際はどういう形態の住居形式であるのか良く知らない部分もあるため、今回は制度自体とその背後にある仕組みなどについても知見を深めてみます。

表層だけではわかりずらくなっている公営住宅ですが、以前からとても気になっていたこともあり、この機会にしっかり理解しておくと控えめに人生を楽しむために重要な知識となるかもしれません。


そもそも公営住宅とは

まずは表層の公営住宅という住宅形式について理解しておきます。

公営住宅とは、公営住宅法と日本の法律に基づき、国からの補助等を受けた地方公共団体が独自に建設、運営する低所得者層向けの賃貸住宅。

補助率により第1種住宅と第2種住宅があり、補助を受けない自治体独自の住宅は第3種住宅と区分されている。

入居には所得制限があり、変動型の家賃形態が採用されていることが多いが、所得に応じて安い家賃で賃貸することが可能な点が大きな特徴となっている。

公営住宅法は憲法第25条(生存権の保障)の健康で文化的な生活を営む権利を履行できることに基づき住宅に困窮する低所得者に対して低廉な家賃で住居を共有するために1951年に第三次吉田内閣での通常国会で公布された日本の法律です。

元々は戦災などの影響で住宅を失った人々のための住宅供給制度であったが、現在は低所得者層に対して提供されることを目的とした法制度となっている。

ということで、公営住宅とは戦後の社会情勢などを前提にして施行された法律化で国がオーナーとなって提供される低所得者向けの賃貸住宅ということですね。

現在は社会情勢などの変革から住居に困る人は増加傾向になることが見込まれるので、まさに時代に則した公的賃貸住居のようです。

公営住宅は国が補助する低所得者層向けの賃貸住宅

公営住宅に入居するために必要なこと

さて公営住宅に入居するためにはどのような手続きや条件があるかを理解していきます。

まず公営住宅といっても、都営住宅や県営住宅、市営住宅などに名称がわかれています。
それらは建設管理する自治体名が前付きとなっていますので、それぞれの自治体の管轄がわかるようになっています。

自治体によって基準や条件はことなりますが、公営住宅の入居可能な条件については、ほぼ共通で以下の条件が設定されています。

公営住宅の入居条件
  • 世帯所得が一定基準以下の所得額以下であること
  • 現在住居に明確に困っている状態であること
  • 同居人または同居予定の親族がいること
  • 保障会社または保証人がいること
  • 申込者または同居人が暴力団員でないこと

入居条件として

  • 家族などの同居人がおり世帯所得が低く住むところに困っている人

というごく当たり前の前提になるようです。

ただ、入居条件が整っただけでは入居できないのが公営住宅です。
先述の前提条件を満たせばすぐに入居できないと困るのではないかと予想されますが、

  • 公営住宅には抽選団地と随時団地という2種類の申込方法

があります。

抽選で当選しないと入居できないのもどこか違和感を感じますが、随時団地での申込をすれば条件を満たせば入居できます。

抽選団地と随時団地の違い

随時団地は名前の通り常時募集をしていて、条件さえ満たせば入居可能な公営住宅です。

基本は先着順となっている場合がほとんどなので、空きができればすぐ応募するようなタイプで、比較的身障者の方などの条件が多くなる場合もあるようです。

抽選団地の場合は新築物件や人気が高い地域で入居希望者数が多い公営住宅が対象となりやすく、必然的に抽選方式になる傾向が多いようです。

抽選は各自治体ごとに募集要綱がネット上や行政窓口で公開されているので、募集要件通りにしっかりと行うことが大切です。曖昧な資料や複数応募などはすぐに落選にさせられてしまう可能性があるため、きちんとルール通りに応募することが大切です。

いずれも、自治体や地域ごとに基準や時期、物件の空き率などはことなりますので、ご自身が住んでいる、またはこれから居住しようとしている地域の特徴をしっかり知っておくことが推奨されます。

最近では、感染症の影響で雇止めになった人などを対象に特例措置が取られるなど、入居要件は社会情勢などを鑑みて各自治体毎に入居条件や家賃等が緩和されたり引き締められたりするようです。

ちなみに公的住宅としてUR賃貸住宅や公社住宅などの団地もありますが、こちらはある程度の収入がある中堅所得者層向けの性質の賃貸住宅となるため、今回は対象外となります。

公営住宅の入居するために必要なことは上述した通りとなりますが、

  • 公営住宅の入居には条件を満たした上で適切な申込手続きをする

ということが大前提となります。

入居するには条件を満たしていることが必須要件

公営住宅のメリット

公営住宅のメリットについて調査してみました。

公営住宅のメリットについて共通して言われているのは、

  • 家賃が格段に安い
  • 各種更新手続きが不要
  • 管理設備などの共益費がない

ということで、間取りや住みやすさは自治体や地域ごとによってもわりと変動するようですが、大きな利点としてはやはり家賃が格段に安く更新手続きなどが不要なため、基本的には収入が増えなければ永住も可能なようです。

前提条件として低所得者層向けの住宅となるので、メリットについては金銭的な面が圧倒的であるのは納得のメリットです。
おそらく相場の半額から3分の1の家賃で、同じ間取りの賃貸住宅に住めることが大きなメリットです。さらに扶養家族等の控除が受けられれば、家賃審査はさらに安くなる場合がります。

ただ、ひとり親世帯や高齢者、身障者や何等かのハンディキャップを持って所得が充分に得られにくい状況の人を前提に設計されているので、働き盛りの人だとあまり家賃的なメリットは得られない場合が多いようです。

日常生活が難しい場合に良い物件に入居することができれば、これからの時代はかなり安心感は高い生活が送れるかもしれません。

公営住宅は家賃の圧倒的なメリットがある

公営住宅のデメリット

公営住宅のデメリットを調査しましたが、すこしばらつきがあるようでした。

満足していて、設備などを自前で用意するような点意外はないという方や、治安が良くなく住人民度は低いなど偏見に満ちたような内容も多かったです。

おそらく治安が良くないというのは公営住宅に限ったことではないですし、近隣居住者に迷惑に感じる住人がいただけかもしれませんので、これは分譲マンションでも分譲住宅でもタワーマンションでもあまりかわらないかもしれません。

居住する公営住宅や地域の違いという条件はつきますが、公営住宅のデメリットとして

  • 入居が決まるまで部屋の内覧ができない
  • 古い建物では一部室内設備を自前で準備する必要がある
  • プライバシーがほぼ保たれない規則がある
  • 定期的に掃除等の参加が強制任意で必要とされる
  • 近隣に迷惑な住人がいる
  • 共益費などの集金当番などがある
  • 住宅内のコミュニティに気を遣う
  • 夜間に治安がわるくなる
  • 物が無くなりやすい

いくつか当てはまる場合とひとつぐらい当てはまる、ほぼデメリットがないというのは、居住者世帯の特性と居住した公営住宅とそのコミュニティにより、かなり温度差があるようです。

ただ、一部商業的な意図を感じる事業関係者のステレオタイプ調デメリットのメディア記事が含まれているようでしたので、おそらく公営住宅に限らず一般の集合住宅や住宅地でも共通で発生する内容でもあり、あまり参考にならないデメリットも含まれる可能性があります。

あくまでも地域性や自治体の運営管理状態が劣悪であったりするために発生する個別の公営住宅の問題が多いような気がしますので、応募したあとでも時間が許す限り、目的の公営住宅を事前に調べてみると良いでしょう。

もちろん公営住宅に限らずですが、周辺にはどのような世帯が住んでいて道端にゴミなどが落ちていないか、店舗などの利便性や店内の雰囲気、夜間通行したときの周辺の状況などを、平日と週末、昼夜のように何度か訪問しておいても良いかもしれません。

あきらかに不穏な地域は複数の不安点が見つかるので、いくら家賃が安くても毎日住み続けられるかどうかをしっかりと考慮した方がよさそうです。

また、デメリットは家賃が安いという物理的なメリット側面とことなり、適応できるかどうかの適性的な側面が多いようなので、ご自身だけでなく同居者親族等が住みやすいかどうかも踏まえて検討しておくことが大切です。

公営住宅のデメリットは運や適性が影響しやすい

わかりやすい公営住宅の考察

さて、今回のナレッジ施術では公営住宅について調査考察させていただきました。

圧倒的な家賃の低廉さと、一度入居できてしまうとかなり長く住み続けられるというメリットは、日本の不動産、建築業界の不整合性を垣間見ることができました。

一概には言えないかもしれませんが、地価や家賃相場などは一般市場原理に基づいていながら、公営住宅においてはそれらが反故されてしまうという、いかにも日本らしい制度設計であると感じる点が多かったです。

公営住宅を立てる際には不動産事業者や建設関係の民間企業や事業者も多く恩恵を受けることになるので、公共事業的な側面も多く含んでいるのが公営住宅になるのでしょう。

今後進む高齢化人口比率や人が請け負っていた単純な業務や作業が消失することにより所得が得られない層の増加など、益々需要は増えていくことが見込まれる公営住宅。

あなたも、もしやむを得ない事情で家賃の負担を軽くしないと生活が成り立たない場合は、公営住宅を利用することで状況を立て直しすることができるかもしれません。

無茶なローンや固定費を維持し続けようとするよりも、時代を見据えた対策として公営住宅というのは未来のためのひとつの選択肢かもしれません。

公営住宅は社会福祉型公共事業の一種
  • 著述者:二宮 情 / Joh Ninomiya

    WIING WebServiceCloud LLCの代表。永遠の24歳、メディアクリエイター。

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